In praktijk vragen wij iedereen naar een werkgevers of inkomstenverklaring en een verklaring van geen huurschuld. De eigenaar beslist op basis van de verstrekte gegevens of de kandidaat de huurwoning krijgt toegewezen. Er wordt gekeken of er een sociale of economische band met de omgeving is door familie of werk.

De inwerkingtreding wordt voorzien op 1 juli 2023. Waarom is deze wet mogelijk voor u relevant? schrijft Dentons-advocaat Cornelié Arnouts in samenwerking met Philip du Perron.

De Wgv stelt een norm voor (de invulling van) goed verhuurderschap’. Deze regels gelden voor iedere verhuurder of verhuurbemiddelaar van woon- en verblijfruimtes. Gemeentes krijgen instrumenten om deze norm te handhaven. In dit artikel zal ik kort uiteenzetten waar iedere verhuurder en verhuurbemiddelaar van woon- en verblijfsruimte zich op grond van de Wgv aan moet houden.

Goed verhuurderschap
Met de Wgv wordt het verplicht voor verhuurders en verhuurbemiddelaars om zich te onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid. Dit houdt in dat er een heldere en transparante selectieprocedure moet zijn, dat er objectieve selectiecriteria worden gebruikt en gecommuniceerd bij het openbaar aanbieden van woonruimte en dat de keuze voor de huurder gemotiveerd wordt aan de afgewezen kandidaat-huurder(s). Deze criteria dienen discriminatie te voorkomen. Objectieve selectiecriteria zijn bijvoorbeeld de volgorde van aanmelding of de inschrijfduur. Voor de verhuurbemiddelaar geldt bovendien dat hij zich niet schuldig mag maken aan het dienen van twee heren, overigens was dat al geregeld in boek 7 Burgerlijk Wetboek.

De verhuurder, verhuurbemiddelaar en beheerder van een woon- of verblijfsruimte moeten een werkwijze op schrift stellen met maatregelen tegen woningmarktdiscriminatie. De verhuurder, verhuurbemiddelaar en beheerder van een woon- of verblijfsruimte moeten hun werknemers over deze werkwijze informeren en hun werkwijze aanpassen als hiervoor aanleiding is. De werkwijze moet openbaar beschikbaar zijn.

Geen intimidatie
De verhuurder en verhuurbemiddelaar dienen zich tevens te onthouden van iedere vorm van intimidatie. Dit geldt voor zowel fysieke als verbale intimidatie, zoals het dreigen met opzegging van de huur, huisvredebreuk en/of (verbaal) geweld. Ook is de verhuurder verplicht de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Let op: een mondelinge huurovereenkomst is privaatrechtelijk nog steeds rechtsgeldig. Het schriftelijkheidsvereiste geldt uitsluitend voor huurovereenkomsten aangegaan na het tijdstip van inwerkingtreding van de Wgv. Overigens zagen wij het schriftelijkheidsvereiste ook al in de Leegstandwet.

De verhuurder en verhuurbemiddelaar zijn verplicht de huurder schriftelijk te informeren over een (behoorlijk) aantal onderwerpen. Deze informatieplicht geldt voor alle huurovereenkomsten aangegaan na het tijdstip van inwerkingtreding. Voor huurovereenkomsten voorafgaand aan het tijdstip van inwerkingtreding geldt dat de verhuurder één jaar heeft om de huurder te informeren, in zekere zin een overgangsfase.

Rechten en plichten
De huurder moet geïnformeerd worden over zijn rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Bij ministeriële regeling kunnen nadere regels worden gegeven over deze informatieplicht. Sinds 2 mei 2023 ligt een regeling met uitwerking van de informatieplicht ter consultatie.

In de huurovereenkomst dient tevens vermeld te worden wat de hoogte is van de waarborgsom en wat de wijze waarop en de termijnen zijn voor teruggave bij beëindiging van de huurovereenkomst. Op grond van (het nieuwe) artikel 7:261b BW mag de waarborgsom niet hoger zijn dan tweemaal de kale huurprijs en is de verhuurder verplicht de waarborgsom binnen veertien dagen te restitueren. Bij schade aan het gehuurde of onbetaalde rekeningen wordt deze termijn overigens wel verlengd en kan de waarborgsom met de openstaande schulden worden verrekend.

Contactpunten
De huurder moet schriftelijk geïnformeerd worden over de contactpunten van de verhuurder en de gemeente. Het contactpunt van de verhuurder ziet op alle zaken die het gehuurde betreffen. Iedere gemeente stelt een eigen contactpunt op, waar klachten van ‘ongewenst verhuurderschap’ gemeld kunnen worden. Het contactpunt van de verhuurder kan bijvoorbeeld een klantenservice of een specifieke persoon (beheerder) zijn.

Als servicekosten -zoals benoemd in het Besluit Servicekosten of nutsvoorzieningen- met een individuele meter in rekening worden gebracht, is de verhuurder/verhuurbemiddelaar verplicht jaarlijks een volledig kostenoverzicht aan de huurder te verstrekken. Er mogen geen servicekosten in rekening worden gebracht als dit niet in overeenstemming is met de reeds geldende wetgeving (art. 7:259 en 261 BW). Naar aanleiding van een motie zal de regering nog opnieuw kijken naar het Besluit Servicekosten.

Arbeidsmigranten
Voor huurovereenkomsten met arbeidsmigranten gelden extra vereisten. Zo moet de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst worden vastgelegd en moet de zojuist genoemde informatie (met uitzondering van de huurovereenkomst) aan de arbeidsmigrant verstrekt worden in een taal die zijn voorkeur heeft, tenzij er een andere taal is die de arbeidsmigrant begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. De informatieplicht voor verhuurders aan arbeidsmigranten geldt direct voor alle huurovereenkomsten aangegaan na het tijdstip van inwerkingtreding en voor huurovereenkomsten aangegaan voor het tijdstip van inwerkingtreding uiterlijk drie maanden na inwerkingtreding.

Een aantal zaken in de Wgv is reeds in andere wetten geregeld. Zo staat in art. 7:417 lid 4 BW dat de verhuurbemiddelaar niet twee heren mag dienen, blijft een mondelinge huurovereenkomst in de meeste gevallen rechtsgeldig en bestaat er al een strafrechtelijk verbod van discriminatie en intimidatie. De Wgv geeft de gemeente bij deze bestaande regels dus tevens een bestuursrechtelijk instrument om overtredingen te kunnen handhaven.

Verhuurvergunning
De gemeenteraad kan bepalen dat bij een aangewezen categorie van woonruimte in een aangewezen gebied een verhuurvergunning verplicht is. De gemeenteraad gebruikt deze bevoegdheid slechts indien het in het aangewezen gebied noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. In de Tweede Kamer is besproken om een landelijke vergunningsplicht in te voeren of om te zorgen dat een vergunningsverordening in gemeentes de standaard is, maar hier heeft de Wetgever uiteindelijk van afgezien.

Het college van burgemeester en wethouders kan voorwaarden verbinden aan de vergunningsaanvraag. Deze voorwaarden kunnen uitsluitend betrekking hebben op de wijze waarop de verhuurder invulling geeft aan de norm ‘goed verhuurderschap’ , de maximale huurprijs van een zelfstandige woonruimte en het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan. Aan de verhuurvergunning voor de verhuur van verblijfsruimtes aan arbeidsmigranten kunnen ook nadere vereisten worden gesteld.

Handhaving
De handhavingsmechanismen van de gemeente zijn de waarschuwing, de herstelsanctie of last onder bestuursdwang, de bestuurlijke boete en de inbeheername. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om te beslissen tot handhaving over te gaan. Uit de Memorie van Toelichting volgt dat er altijd proportioneel moet worden opgetreden. Toch is er geen verplichte escalatieladder. Het uitgangspunt is dat verhuurder/verhuurbemiddelaar de kans krijgt zijn gedrag te wijzigen.

De bestuurlijke boete kan openbaar worden gemaakt. Als de verhuurder/verhuurbemiddelaar zijn gedrag niet aanpast, kan een verhoogde boete (van 22.500 euro naar 90.000 euro ) voor recidive worden opgelegd. Vanaf de tweede overtreding kan zelfs besloten worden tot intrekking van de verhuurvergunning. Als er al tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd, kan tevens besloten worden tot inbeheername. Een behoorlijke ingreep dus. Het idee is dat woningcorporaties in dat geval het beheer overnemen en de beheervergoeding eerst in mindering mogen brengen op de te ontvangen huur.

Toekomstplannen
Tot 28 maart 2023 lag het Wetsvoorstel betaalbare huur ter consultatie. In het Wetsvoorstel wordt het middensegment van huurwoningen toegevoegd aan de twee smaken die wij al kenden (sociale verhuur versus vrije sector). Aan de informatieplicht van de verhuurder in de Wgv wordt nu toegevoegd dat de verhuurder de WWS-huurprijs van de woning moet vermelden. Ook wordt he(bestuursrechtelijk) verboden om een hogere huurprijs te vragen dan is toegestaan op grond van het WWS bij woningen in het laag- en middensegment. De (optionele) vergunningsvoorwaarde voor zelfstandige woonruimte over de maximale huurprijs komt te vervallen, als deze wet wordt aangenomen.

De inwerkingtreding van de Wgv wordt voorzien op 1 juli 2023. Dit sluit aan bij de ter consultatie liggende Ministeriële Regeling waarin de informatieplicht wordt uitgebreid. Die regeling treedt ook in werking op 1 juli 2023.