Wet Goed verhuurderschap
In praktijk vragen wij iedereen naar een werkgevers of inkomstenverklaring en een verklaring van geen huurschuld. De eigenaar beslist op basis van de verstrekte gegevens of de kandidaat de huurwoning krijgt toegewezen. Er wordt gekeken of er een sociale of economische band met de omgeving is door familie of werk.
De inwerkingtreding wordt voorzien op 1 juli 2023. Waarom is deze wet mogelijk voor u relevant? schrijft Dentons-advocaat Cornelié Arnouts in samenwerking met Philip du Perron.
De Wgv stelt een norm voor (de invulling van) goed verhuurderschap’. Deze regels gelden voor iedere verhuurder of verhuurbemiddelaar van woon- en verblijfruimtes. Gemeentes krijgen instrumenten om deze norm te handhaven. In dit artikel zal ik kort uiteenzetten waar iedere verhuurder en verhuurbemiddelaar van woon- en verblijfsruimte zich op grond van de Wgv aan moet houden.
Goed verhuurderschap
Met de Wgv wordt het verplicht voor verhuurders en verhuurbemiddelaars om zich te onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid. Dit houdt in dat er een heldere en transparante selectieprocedure moet zijn, dat er objectieve selectiecriteria worden gebruikt en gecommuniceerd bij het openbaar aanbieden van woonruimte en dat de keuze voor de huurder gemotiveerd wordt aan de afgewezen kandidaat-huurder(s). Deze criteria dienen discriminatie te voorkomen. Objectieve selectiecriteria zijn bijvoorbeeld de volgorde van aanmelding of de inschrijfduur. Voor de verhuurbemiddelaar geldt bovendien dat hij zich niet schuldig mag maken aan het dienen van twee heren, overigens was dat al geregeld in boek 7 Burgerlijk Wetboek.
De verhuurder, verhuurbemiddelaar en beheerder van een woon- of verblijfsruimte moeten een werkwijze op schrift stellen met maatregelen tegen woningmarktdiscriminatie. De verhuurder, verhuurbemiddelaar en beheerder van een woon- of verblijfsruimte moeten hun werknemers over deze werkwijze informeren en hun werkwijze aanpassen als hiervoor aanleiding is. De werkwijze moet openbaar beschikbaar zijn.
Geen intimidatie
De verhuurder en verhuurbemiddelaar dienen zich tevens te onthouden van iedere vorm van intimidatie. Dit geldt voor zowel fysieke als verbale intimidatie, zoals het dreigen met opzegging van de huur, huisvredebreuk en/of (verbaal) geweld. Ook is de verhuurder verplicht de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Let op: een mondelinge huurovereenkomst is privaatrechtelijk nog steeds rechtsgeldig. Het schriftelijkheidsvereiste geldt uitsluitend voor huurovereenkomsten aangegaan na het tijdstip van inwerkingtreding van de Wgv. Overigens zagen wij het schriftelijkheidsvereiste ook al in de Leegstandwet.
De verhuurder en verhuurbemiddelaar zijn verplicht de huurder schriftelijk te informeren over een (behoorlijk) aantal onderwerpen. Deze informatieplicht geldt voor alle huurovereenkomsten aangegaan na het tijdstip van inwerkingtreding. Voor huurovereenkomsten voorafgaand aan het tijdstip van inwerkingtreding geldt dat de verhuurder één jaar heeft om de huurder te informeren, in zekere zin een overgangsfase.
Rechten en plichten
De huurder moet geïnformeerd worden over zijn rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Bij ministeriële regeling kunnen nadere regels worden gegeven over deze informatieplicht. Sinds 2 mei 2023 ligt een regeling met uitwerking van de informatieplicht ter consultatie.
In de huurovereenkomst dient tevens vermeld te worden wat de hoogte is van de waarborgsom en wat de wijze waarop en de termijnen zijn voor teruggave bij beëindiging van de huurovereenkomst. Op grond van (het nieuwe) artikel 7:261b BW mag de waarborgsom niet hoger zijn dan tweemaal de kale huurprijs en is de verhuurder verplicht de waarborgsom binnen veertien dagen te restitueren. Bij schade aan het gehuurde of onbetaalde rekeningen wordt deze termijn overigens wel verlengd en kan de waarborgsom met de openstaande schulden worden verrekend.
Contactpunten
De huurder moet schriftelijk geïnformeerd worden over de contactpunten van de verhuurder en de gemeente. Het contactpunt van de verhuurder ziet op alle zaken die het gehuurde betreffen. Iedere gemeente stelt een eigen contactpunt op, waar klachten van ‘ongewenst verhuurderschap’ gemeld kunnen worden. Het contactpunt van de verhuurder kan bijvoorbeeld een klantenservice of een specifieke persoon (beheerder) zijn.
Als servicekosten -zoals benoemd in het Besluit Servicekosten of nutsvoorzieningen- met een individuele meter in rekening worden gebracht, is de verhuurder/verhuurbemiddelaar verplicht jaarlijks een volledig kostenoverzicht aan de huurder te verstrekken. Er mogen geen servicekosten in rekening worden gebracht als dit niet in overeenstemming is met de reeds geldende wetgeving (art. 7:259 en 261 BW). Naar aanleiding van een motie zal de regering nog opnieuw kijken naar het Besluit Servicekosten.
Arbeidsmigranten
Voor huurovereenkomsten met arbeidsmigranten gelden extra vereisten. Zo moet de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst worden vastgelegd en moet de zojuist genoemde informatie (met uitzondering van de huurovereenkomst) aan de arbeidsmigrant verstrekt worden in een taal die zijn voorkeur heeft, tenzij er een andere taal is die de arbeidsmigrant begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. De informatieplicht voor verhuurders aan arbeidsmigranten geldt direct voor alle huurovereenkomsten aangegaan na het tijdstip van inwerkingtreding en voor huurovereenkomsten aangegaan voor het tijdstip van inwerkingtreding uiterlijk drie maanden na inwerkingtreding.
Een aantal zaken in de Wgv is reeds in andere wetten geregeld. Zo staat in art. 7:417 lid 4 BW dat de verhuurbemiddelaar niet twee heren mag dienen, blijft een mondelinge huurovereenkomst in de meeste gevallen rechtsgeldig en bestaat er al een strafrechtelijk verbod van discriminatie en intimidatie. De Wgv geeft de gemeente bij deze bestaande regels dus tevens een bestuursrechtelijk instrument om overtredingen te kunnen handhaven.
Verhuurvergunning
De gemeenteraad kan bepalen dat bij een aangewezen categorie van woonruimte in een aangewezen gebied een verhuurvergunning verplicht is. De gemeenteraad gebruikt deze bevoegdheid slechts indien het in het aangewezen gebied noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. In de Tweede Kamer is besproken om een landelijke vergunningsplicht in te voeren of om te zorgen dat een vergunningsverordening in gemeentes de standaard is, maar hier heeft de Wetgever uiteindelijk van afgezien.
Het college van burgemeester en wethouders kan voorwaarden verbinden aan de vergunningsaanvraag. Deze voorwaarden kunnen uitsluitend betrekking hebben op de wijze waarop de verhuurder invulling geeft aan de norm ‘goed verhuurderschap’ , de maximale huurprijs van een zelfstandige woonruimte en het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan. Aan de verhuurvergunning voor de verhuur van verblijfsruimtes aan arbeidsmigranten kunnen ook nadere vereisten worden gesteld.
Handhaving
De handhavingsmechanismen van de gemeente zijn de waarschuwing, de herstelsanctie of last onder bestuursdwang, de bestuurlijke boete en de inbeheername. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om te beslissen tot handhaving over te gaan. Uit de Memorie van Toelichting volgt dat er altijd proportioneel moet worden opgetreden. Toch is er geen verplichte escalatieladder. Het uitgangspunt is dat verhuurder/verhuurbemiddelaar de kans krijgt zijn gedrag te wijzigen.
De bestuurlijke boete kan openbaar worden gemaakt. Als de verhuurder/verhuurbemiddelaar zijn gedrag niet aanpast, kan een verhoogde boete (van 22.500 euro naar 90.000 euro ) voor recidive worden opgelegd. Vanaf de tweede overtreding kan zelfs besloten worden tot intrekking van de verhuurvergunning. Als er al tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd, kan tevens besloten worden tot inbeheername. Een behoorlijke ingreep dus. Het idee is dat woningcorporaties in dat geval het beheer overnemen en de beheervergoeding eerst in mindering mogen brengen op de te ontvangen huur.
Toekomstplannen
Tot 28 maart 2023 lag het Wetsvoorstel betaalbare huur ter consultatie. In het Wetsvoorstel wordt het middensegment van huurwoningen toegevoegd aan de twee smaken die wij al kenden (sociale verhuur versus vrije sector). Aan de informatieplicht van de verhuurder in de Wgv wordt nu toegevoegd dat de verhuurder de WWS-huurprijs van de woning moet vermelden. Ook wordt he(bestuursrechtelijk) verboden om een hogere huurprijs te vragen dan is toegestaan op grond van het WWS bij woningen in het laag- en middensegment. De (optionele) vergunningsvoorwaarde voor zelfstandige woonruimte over de maximale huurprijs komt te vervallen, als deze wet wordt aangenomen.
De inwerkingtreding van de Wgv wordt voorzien op 1 juli 2023. Dit sluit aan bij de ter consultatie liggende Ministeriële Regeling waarin de informatieplicht wordt uitgebreid. Die regeling treedt ook in werking op 1 juli 2023.
Wet witwassen financiering terrorisme
WWFT Check
Het is je wellicht opgevallen dat wij sinds kort veel vragen stellen. Dit is verplicht in het kader van de Wet witwassen en financiering terrorisme.
1. Welke partijen zijn betrokken?
Natuurlijk persoon:
- het verifiëren van de identiteit van de betrokken partij door middel van:
– origineel identiteitsbewijs - het onderzoeken of de betrokken partij een PEP (politically exposed person) is
Rechtspersoon:
- het verifiëren van de identiteit van de betrokken partij door middel van:
– origineel identiteitsbewijs van de wettelijk vertegenwoordiger
– uittreksel handelsregister - het verifiëren van de identiteit van de (pseudo)-UBO(‘s) door middel van:
– verklaring van de rechtspersoon door de wettelijk vertegenwoordiger - het onderzoeken of de (pseudo)-UBO(‘s) (een) PEP is/zijn
2. Wat is de aard van de transactie?
Leg vast welke diensten je verleent en wat het doel is van die dienstverlening. Met andere woorden, wat is het beoogde resultaat van de transactie?
3. Wat is de herkomst en de bestemming van de financiële middelen?
Leg vast waar de financiële middelen vandaan komen en waar ze naartoe gaan. In eerste instantie is de enkele vastlegging van de herkomst en bestemming voldoende.
4. Bepalen risicobeleid en verrichten van cliëntenonderzoek
Deze stap vormt de kern van de Wwft en daarmee van dit stappenplan. Aan de hand van de op basis van de vorige stappen verkregen en vastgelegde informatie dien je een (eerste) oordeel te vormen over de betrokken partijen, de transactie en de herkomst en bestemming van de middelen. Kortom: over het geheel.
Het oordeel dient het resultaat te zijn van een afweging van risico’s op witwassen en financieren van terrorisme en bepaalt welk cliëntenonderzoek (vooralsnog) verricht dient te worden. De Wwft kent de volgende cliëntenonderzoeken:
a. Vereenvoudigd cliëntenonderzoek (laag risico)
b. Normaal cliëntenonderzoek (uitgangspunt)
c. Verscherpt cliëntenonderzoek (hoger risico)
a. Vereenvoudigd cliëntenonderzoek
Uitsluitend indien beoordeling van de al verzamelde informatie leidt tot de conclusie dat er sprake is van een laag risico op witwassen en financieren van terrorisme kan worden volstaan met een vereenvoudigd cliëntenonderzoek. In dit geval kwalificeert de initiële verzameling van informatie dan feitelijk als de reeds voltooide verrichting van het vereenvoudigde cliëntenonderzoek. Sterker nog, er is al meer informatie verzameld dan waartoe een eenvoudig cliëntenonderzoek verplicht. Paradoxaal genoeg kan daartoe mijns inziens pas met droge ogen worden geconcludeerd nadat de informatie bedoeld in de stappen 1, 2 en 3 is verkregen.
Er hoeft dus geen nadere informatie meer verzameld te worden. De informatie dient wel actueel te worden gehouden. Dit laatste geldt overigens voor alle informatie die in het kader van cliëntenonderzoek conform de Wwft wordt verkregen.
b. Normaal cliëntenonderzoek
Zoals hierboven vermeld, de Wwft gaat ervan uit dat dit het cliëntenonderzoek is dat in elk geval verricht dient te worden. Anders gezegd, indien je op basis van de al verzamelde informatie niet kunt concluderen dat er sprake is van een laag risico (voor de goede orde, niet verlaagd, maar laag) dan heb je dus normaal cliëntenonderzoek te verrichten.
Door de initiële verzameling van informatie heeft wel al een belangrijk deel van dit onderzoek plaatsgevonden, zoals de verificatie van de identiteit van de betrokken partijen, maar nader onderzoek naar de herkomst en bestemming van de financiële middelen is geboden indien risico of twijfel bestaat over (met name) de oorsprong van die middelen.
c. Verscherpt cliëntenonderzoek
Indien op grond van de al verzamelde informatie en/of het nader onderzoek in het kader van het normaal cliëntenonderzoek (zoals nader onderzoek naar de herkomst en bestemming van de financiële middelen) tot de conclusie wordt gekomen dat er sprake is van een hoger risico (voor de goede orde, derhalve verhoogd en niet hoog) op witwassen of financieren van terrorisme, dient verscherpt cliëntenonderzoek te worden verricht.
Bij verscherpt cliëntenonderzoek dienen aanvullende maatregelen te worden getroffen om het onderzoek correct te verrichten. Voorbeelden hiervan zijn het verifiëren van de identiteit van een betrokken natuurlijk persoon aan de hand van twee of meer documenten of het (laten) beoordelen van verstrekte documenten op echtheid.
Het gaat het bestek van deze blog te buiten om de daadwerkelijke invulling van het cliëntenonderzoek te beschrijven aan de hand van ‘best practices’ (welke informatie vraag je wanneer aan wie). De leidraden van de FIU bieden daartoe een geschikter inzicht.
5. Meldplicht transactie
Indien na het cliëntenonderzoek wordt geoordeeld dat de (voorgenomen) transactie een ongebruikelijk karakter heeft, dient de transactie te worden gemeld bij de FIU.
Voor de duidelijkheid, de meldingsplicht geldt niet slechts indien het cliëntenonderzoek leidt tot het beoogde resultaat (er kan worden vastgesteld wie de betrokken partijen zijn, wat het doel en de aard is van de transactie en wat de herkomst en de bestemming van de financiële middelen is), maar ook indien het cliëntenonderzoek mislukt (het een en ander kan niet worden vastgesteld).
Kortom elke makelaar moet zowel de koper als verkoper onderzoeken/bespioneren waar hij/zij hun vermogen vandaan halen en de bestemming is. Makelaar zijn is niet meer zo eenvoudig.
Wonen in Spanje
Veel mensen hebben namelijk een eenzijdig beeld van Spanje en met name de Costa Blanca en dat is best jammer. Het Zuid Oosten van Spanje heeft -naast een zeer gezond klimaat (aldus WHO)- echt zo veel méér te bieden qua cultuur en historie. Denk bijvoorbeeld aan de oude steden zoals Cartagena, Murcia, Calpe, Villajoyosa en Alicante. Maar ook gastronomie, natuur (Mar Menor, natuurparken) en recreatie. Goede bereikbaarheid via de Luchthavens van Murcia en Alicante is uiteraard ook een pluspunt.
Heeft u ervaring met het Spaanse leven en wilt u genieten aan de Spaanse kust ? Kijk dan naar ons aanbod van nieuwbouw en bestaande huizen. Het kopen van een huis is een andere gelegenheid dan in Nederland. Daarom hebben wij gekozen voor samenwerking met Masa international (www.masa.nl). Een Spaans makelaarskantoor dat echter geleid wordt door twee Nederlanders (dhr. Rooks en dhr. Hooghiemstra) die zowel de volledige aankoop procedure alsmede after sales voor uw begeleiden. Met 35 jaar ervaring als Spanje makelaar aan de Costa Blanca, heeft Masa Nederland alle kennis in huis om u te helpen bij de aankoop van uw woning onder de zon; voor vakantie, pensionering, permanente bewoning, verhuur, als investering of gewoon voor uw eigen plezier. Ook voor de zogenaamde bankverkopen bent u bij ons aan het juiste adres.
Om de perfecte plaats te vinden moet u de woningen bekijken die bij uw budget horen, in de juiste stijl en op de juiste locatie. Ga daarna eens zitten en denk er eens over na. Dat is wat we op de MASA Oriëntatie- trips doen. Wij vragen u wat u zoekt en laten ons team van experts het dan voor u zoeken.
Wij zorgen voor het hotel, maaltijden en een begeleide privé-trip langs de woningen met de juiste stijl, in de door u gekozen regio's en binnen het door u aangegeven budget. Daarna geven wij u ruimte om het allemaal in u op te nemen.
Wat zijn de verschillen met het kopen van een huis in Nederland ?
Kosten Koper
Net als in Nederland bestaat er in Spanje ook "Kosten Koper".
Costa Blanca: 10% BTW (nieuw) of Overdrachtsbelasting 10% (bestaand) en 1,5% zegelrecht op nieuwbouw
Costa Calida: 10% BTW nieuwbouw of 8% overdrachtsbelasting bij bestaand en 2% zegelrecht op nieuwbouw
Notaris hanteer 1% als norm en idem voor advocaat gebaseerd op een aankoop van 150.000,-
Indien gebruik wordt gemaakt van een advocaat moet u deze kosten uiteraard ook budgetteren. Het is in Spanje gebruikelijk dat een onafhankelijke advocaat de documenten controleert en voor u keurt. Ook moet gekeken worden of de grond nog eigendom is van de verkoper en er geen schulden op het object rusten. Bij Masa international gebeurt dat met een Nederlandstalige advocaat.
Indien u de woning deels met een hypotheek financiert, bent u ook hiervoor kosten verschuldigd aan de bank, de notaris en het kadaster daar er een separate hypotheekakte passeert bij de notaris en de hypotheek in het kadaster dient te worden vermeld. De openingskosten van de hypotheek bedragen doorgaans 1% tot 1,5% van het hypotheekbedrag; de notaris- en registratiekosten en de opmaak van de juridische documenten tezamen ongeveer 2,5% van het hypotheekbedrag.
Hypotheek in Spanje
Hypotheken:
Langs enkele zijden kreeg ik de vraag: Hoeveel kunnen mensen lenen in hypotheekvorm in Spanje?
Een Spaanse hypotheek is mogelijk tot het 75e levensjaar, heeft altijd annuïteit als hypotheekvorm (= aflossing + rente ) het maandbedrag blijft derhalve gelijk en de klant heeft de keuze tussen variabele rente of een rentevast periode. Het laatste ligt altijd enkele tiende tot een heel procent hoger qua rente.
De maximale quote voor wonen in Nederland of België + Spanje samen mag maximaal 35% zijn Indien de partners een leeftijdsverschil hebben zal de bank meestal een middeling toepassen qua looptijd.
Weet dat 50% aan eigen middelen altijd nodig is voor een aankoop , de Spanje hypotheek pas wordt gevestigd bij de notariële overdracht en de alsdan geldende rente van toepassing zal zijn.
In België en Nederland gaan we uit van loonopgaven en kan daarmee de leencapaciteit worden bepaald.
Echter in Spanje starten we de berekening op een andere wijze:
Koopprijs 100 %
Kosten 16 % (dit is inclusief de hypotheek kosten)
Meubels. 4%
Totaal 120 % Dit is wat men minimaal kwijt is.
Aangezien er een maximale hypotheek van 70% mogelijk is, heeft men aldus 50% Eigen middelen nodig. (=120-70)
Een eenvoudige redenering is dus: uw budget om te kopen is 2 x uw eigen middelen.
Wat is dus de leencapaciteit in een Spaanse hypotheek? (2 x eigen middelen) x 0,70.
NB Alles onder voorbehoud, want bij lagere budgetten vallen de kosten in procenten hoger uit.
In Nederland kennen we een mogelijkheid om de Eigen middelen middels een consumptief krediet wat op te krikken, let op dat het hierbij wel om de juiste timing gaat! Deze lening wordt pas afgesloten als de Spaanse hypotheek definitief is.
Aanvragen kunnen klanten zelf inschieten via https://leenattent.nl/vrijblijvende-offerte?subagentId=94 maar mag uiteraard ook via ondergetekende lopen.
Aspirant kopers mogen altijd voorafgaand aan een trip de hypotheekaanvraag laten toetsen.
Wat hebben we minimaal in Spanje nodig: Kopie paspoort of ID, laatste belastingaangifte, 6 loonstrookjes, jaaropgave, 6 maanden bankafschriften, uiteindelijk een NBB verklaring of BKR.
Enkele jaarlijkse kosten voor woningbezitters
Onroerend Zaak Belasting (Impuesto sobre bienes inmeubles): De eigenaar van het onroerend goed betaalt tussen de 0,4% en 0,8% onroerend goed belasting. De percentages zijn per gemeente verschillend.
Het Spaanse huurwaardeforfait: Indien u als niet-resident de woning niet officieel verhuurd bent u in Spanje toch belastingplichtig voor de inkomstenbelasting. U dient 2% over de geregistreerde waarde van uw huis (valor catastral) op te geven voor de Spaanse inkomstenbelasting als een soort huurwaardeforfait.
Patrimonio: Jaarlijkse belasting van 0,2% bij een koopprijs van onder de € 110.000 of 0,3% in geval van een koopprijs boven de € 110.000.
Servicekosten: Dit is van toepassing indien u een appartement of een huis koopt in een urbanisatie. Voor het bijhouden en onderhouden van de gemeenschappelijke onderdelen van de urbanisatie dient u een maandelijkse bijdrage te betalen. De hoogte van de servicekosten loopt uiteen van 50 Euro tot ongeveer 500 Euro per maand in zeer luxe oorden en is afhankelijk van de verleende diensten en voorzieningen. Gemiddeld is het bedrag rond de € 100 per maand.
Water en Electra: Uiteraard is dit sterk afhankelijk van hoe de woning gebruikt wordt. Indien men het gehele jaar aanwezig is komt het bij normaal gebruik ongeveer neer op € 100 per maand. Indien de woning slechts voor eigen gebruik is bestemd is dit veel minder.
Basura (reinigingsheffing): Dit bedrag is per gemeente verschillend, maar komt meestal neer op een bedrag van rond de € 44 per jaar omgeving Torrevieja.
Verzekering: Afhankelijk van de waarde van de woning, de ligging, de beveiliging etc. kost een inboedel- en opstalverzekering bij benadering vanaf € 200 per jaar.
De interesse is gewekt ? Kijk op onze site www.masa.nl
Om de perfecte plaats te vinden moet u de woningen bekijken die bij uw budget horen, in de juiste stijl en op de juiste locatie. Ga daarna eens zitten en denk er eens over na. Dat is wat we op de MASA Oriëntatie- trips doen. Wij vragen u wat u zoekt en laten ons team van experts het dan voor u zoeken.
Wij zorgen voor het hotel, maaltijden en een begeleide privé-trip langs de woningen met de juiste stijl, in de door u gekozen regio's en binnen het door u aangegeven budget. Daarna geven wij u ruimte om het allemaal in u op te nemen. Wij gebruiken nooit druk, dat is niet onze manier van werken.
Vraag een Oriëntatie-trip aan !
404 Not Found
Het document wat u zoekt kan niet meer worden gevonden binnen deze website!
De woning of het pand is waarschijnlijk al verhuurd of verkocht.
Zoek hier op de website binnen het actuele aanbod.
Denkt u dat dit niet juist is neem dan contact op met Ter Tanje Vastgoed.
