Kreijn & Hetterscheidt Notarissen Brunssum.

HET ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT IN DE PRAKTIJK VANDE MAKELAAR EN DE NOTARIS

In 2002 werd een Europese richtlijn uitgevaardigd over de energieprestatie van gebouwen. Dit heeft in de Nederlandse wetgeving geresulteerd in het Besluit Energiebesparing Gebouwen en de Regeling Energieprestatie Gebouwen. Het Besluit treedt op 1 januari a.s. in werking en speelt een rol bij de verkoop en verhuur van een woning.

Op grond van artikel 2.1 van het Besluit Energieprestatie gebouwen dient de verkoper/verhuurder bij de verkoop of verhuur van een woning een zogenaamd energieprestatiecertificiaat te verstrekken aan de koper/huurder. Dit energielabel geeft aan hoeveel energie een bepaalde woning verbruikt. Het energielabel wordt afgegeven door een gecertificeerd adviseur. Het ministerie van Vrom publiceert op haar website (www.vrom.nl) een lijst met gecertificeerde adviseurs. De kosten van het energielabel zijn voor rekening van de eigenaar van de woning.

Overigens is het bij nieuwbouw waarvan de bouwvergunning een energieprestatiecoëfficiënt bevat niet nodig om een energieprestatiecertificaat af te geven (dit was vanaf 1995 verplicht). Hierbij geldt wel dat de bouwvergunning niet langer dan tien jaar geleden is afgegeven. Voor een appartement geldt het volgende. Op grond van artikel 2.1 van het Besluit geldt dat bij verkoop/verhuur van een deel van een gebouw in beginsel een energieprestatiecertificaat is vereist dat uitsluitend betrekking heeft op dat specifieke deel van het gebouw. In artikel 2.3 van het Besluit is een uitzondering opgenomen: wanneer het gebouw waarin het te verhuren of verkopen deel is gelegen een gemeenschappelijk verwarmingssysteem heeft, is geen certificaat nodig dat betrekking heeft op het specifieke deel van het gebouw maar kan worden volstaan met een certificaat voor het gehele gebouw.

Een en ander heeft gevolgen voor de koopovereenkomst. Na 1 januari a.s. kunnen zich de navolgende situaties voordoen, hetgeen zal leiden tot verschillende modelbepalingen in de koopovereenkomst.

  • De verkoper kan op het moment van het sluiten van de overeenkomst een energielabel overleggen Hoewel de verkoper het energieprestatiecertificaat bij het ondertekenen van de koopovereenkomst kan overleggen, is het aan te bevelen het certificaat nog niet aan de koper te verstrekken. Als de koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarden is gesloten en één van de voorwaarden gaat in vervulling, dan zou de verkoper het certificaat van de koper terug moeten vragen. Voorzover wij nu hebben kunnen nagaan, zal het kadaster het nummer van het afgegeven certificaat wel bij ieder registergoed vermelden, maar is het certificaat zelf niet bij het kadaster op te vragen. Wij stellen daarom voor in de koopovereenkomst op te nemen dat de koper het certificaat uiterlijk bij de levering van de woning zal overhandigen aan de koper. De makelaar of de notaris neemt het certificaat na het sluiten van de koopovereenkomst onder zich en verstrekt 'alvast' een kopie van het certificaat aan de koper.
  • De verkoper kan op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst het energielabel NIET overleggen De verkoper beschikt (nog) niet over een energielabel. De koper en de verkoper zijn (desondanks) tot overeenstemming gekomen. Bij het opmaken van de koopovereenkomst moet er rekening mee worden gehouden dat de verkoper op het moment van de levering van de woning niet over het energielabel beschikt. In de koopovereenkomst kan worden opgenomen dat de koper er mee instemt dat de levering van de woning zonder ter beschikking stelling van het energieprestatiecertificaat geschiedt. Een andere mogelijkheid is het bepalen dat de verkoper verplicht is om uiterlijk bij de levering van de onroerende zaak aan de koper een energieprestatiecertificaat ter beschikking te stellen. Als de verkoper deze verplichting niet nakomt, is de koper gerechtigd om op kosten van de verkoper een gecertificeerde adviseur een energieprestatiecertificaat te laten opstellen. Gezien het belang dat het energieprestatiecertificaat voor de koper dient, zijn uitgebreide verzuim- en/of boetebepalingen, danwel een ontbindende voorwaarden bij het niet overleggen van het certificaat ons inziens juridisch te zwaar geschut in de koopovereenkomst.

Wat betreft de nieuwbouwwoning is het van belang om in de koopovereenkomst vast te stellen of er bij de aanvraag van de bouwvergunning voldaan is aan het vereiste energieprestatiecoëfficiënt. Het energieprestatiecoëffinciënt geldt namelijk als energieprestatiecertificaat als het coëfficiënt niet ouder is dan tien jaar.

Vanaf 1 januari a.s. zullen wij bij de levering van een onroerende zaak de verkoper op zijn verplichting wijzen. In de akte van levering nemen wij over wat in de koopovereenkomst met betrekking tot het energieprestatiecertificaat is bepaald. Indien een certificaat ontbreekt, is er voor ons echter geen reden om de akte niet te passeren (tenzij de koper eerst wil 'afnemen' nadat de verkoper aan zijn verplichting heeft voldaan). Immers, het betreft hier alleen de rechtsverhouding tussen verkoper en koper en de belangen van de derden worden niet geschaad.

Uit de Nota van toelichting op het Besluit blijkt dat vooralsnog niet aan een overheidsinstantie danwel beroepsgroep een controlerende functie is toegekend in verband met de naleving van de voorschriften. Er zijn ook geen sancties in het Besluit geformuleerd. In de Nota van toelichting wordt in verband hiermee opgemerkt dat Koper/huurder 'privaatrechtelijke middelen' ter beschikking staan om naleving af te dwingen.

Kreijn & Hetterscheidt Notarissen, november 2007